Określenie przedmiotu i zakresu wyceny

Wycena nieruchomości jest procesem, który wymaga dokładnego określenia przedmiotu oraz zakresu wyceny. Niestety, wiele osób popełnia błędy w tym zakresie, co prowadzi do nieprawidłowej wyceny nieruchomości. W tym artykule omówię najczęściej popełniane błędy przy tworzeniu operatu szacunkowego wyceny nieruchomości i jak ich uniknąć.

Zły opis przedmiotu wyceny

Najczęstszym błędem, jaki popełniają rzeczoznawcy majątkowi przy tworzeniu operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, jest złe określenie przedmiotu wyceny. Przedmiot wyceny powinien być dokładnie określony, a wszelkie nieprecyzyjności i niejasności powinny być wyjaśnione. Zbyt ogólny lub nieprecyzyjny opis przedmiotu wyceny może prowadzić do błędnej wyceny nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby w dokładny sposób określić przedmiot wyceny, w tym rodzaj nieruchomości, jej lokalizację, powierzchnię, stan techniczny oraz inne czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości.

Złe określenie przedmiotu wyceny nieruchomości może obejmować wiele czynników, na przykład:

  • Niewłaściwe określenie rodzaju nieruchomości: Nieprecyzyjne określenie, czy nieruchomość jest domem jednorodzinnym, budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, biurowcem czy magazynem, może prowadzić do błędów w procesie wyceny.
  • Niewłaściwe określenie lokalizacji nieruchomości: Zbyt ogólny lub niejasny opis lokalizacji nieruchomości może prowadzić do błędów w szacowaniu jej wartości, ponieważ wartość nieruchomości zależy w dużej mierze od jej położenia.
  • Niewłaściwe określenie powierzchni nieruchomości: Nieprecyzyjne określenie powierzchni nieruchomości, w tym powierzchni całkowitej, użytkowej lub zabudowy, może prowadzić do błędów w szacowaniu jej wartości.

Zły zakres wyceny

Innym częstym błędem przy tworzeniu operatu szacunkowego wyceny nieruchomości jest złe określenie zakresu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokładnie określić, co obejmuje zakres wyceny, a co nie. W przeciwnym razie mogą powstać nieporozumienia i błędne interpretacje wyników wyceny. Na przykład, jeśli nieruchomość ma kilka budynków, to zakres wyceny powinien obejmować każdy z tych budynków oraz działki, na których się znajdują. Warto też uwzględnić w zakresie wyceny ewentualne ograniczenia prawne, jakie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości.

Złe określenie zakresu wyceny nieruchomości może obejmować:

  • Nieuwzględnienie istotnych czynników w szacowaniu wartości nieruchomości: Na przykład, nieuwzględnienie stanu technicznego nieruchomości, położenia na terenie o podwyższonym ryzyku powodziowym lub w pobliżu źródeł hałasu, może prowadzić do błędnej wyceny.
  • Niewłaściwe określenie przedmiotu wyceny: Zbyt ograniczony zakres wyceny, który nie uwzględnia wszystkich istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, może prowadzić do błędnej wyceny.
  • Nieuwzględnienie różnych możliwych scenariuszy: Nieuwzględnienie różnych możliwych scenariuszy wpływających na wartość nieruchomości, takich jak zmiana prawa lokalnego czy wprowadzenie nowych inwestycji w okolicy, może prowadzić do błędnej wyceny.

Jak uniknąć błędów przy tworzeniu operatu szacunkowego wyceny?

Aby uniknąć błędów przy tworzeniu operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, należy postępować zgodnie z zasadami szacowania. Przede wszystkim przedmiot wyceny powinien być dokładnie określony i opisany, a zakres wyceny powinien być jasno określony i zgodny ze stanem prawnym nieruchomości. Z pomocą przychodzi AOperat, dzięki któremu można dodatkowo sprawdzić czy wykonany operat szacunkowy ma poprawny przedmiot i zakres wyceny.

Ostatnio mieliśmy możliwość sprawdzenia operatu szacunkowego, gdzie przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa zabudowana magazynem. W operacie szacunkowym nieruchomości zakresem wyceny zostało objęte prawo własności do tej nieruchomości, a wycena została obliczona na podstawie podejścia dochodowego. Z analizy stanu prawnego nieruchomości przy badaniu Księgi Wieczystej okazało się, że wyceniana nieruchomość była nieruchomością gruntową, ale oddaną w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku zakres wyceny powinien być określony jako prawo użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawo własności budynków i urządzeń do których na tym gruncie się znajdują, a są własnością użytkownika wieczystego. Przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie. Przedmiot oraz zakres wyceny od początku były źle określone, a to implikuje kalkulację wyceny. Jeżeli już przyjęło się podejście dochodowe to zmiana zakresu wymusza zmianę poziomu dochodu oraz wysokość wydatków operacyjnych, a to zmienia stopę zwrotu.