Ministerstwo ustala nowe standardy wyceny mieszkań i domów

"Brak standardów wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen nieruchomości i jednocześnie utrudnia organom administracji publicznej oraz sądom dokonywanie oceny dowodów, jakimi są w postępowaniach operaty szacunkowe" - wyjaśniał poseł PiS Tomasz Ławniczak.

Dlatego stworzenia jednolitych standardów zawodowych podjęło się Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Początkowo, na podstawie gotowej propozycji przygotowanej przez to samo środowisko, formalnie przyjęto jeden standard wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytów; pod koniec czerwca szef resortu powołał "Radę Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości", która miała przygotować kolejne (było to drugie ciało, bo pierwsze zostało rozwiązane po restrukturyzacji rządu).

"Pierwsze standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych powinny zostać opracowane w IV kwartale 2018 r. Aktualnie kształtują się składy zespołów odpowiedzialnych za przygotowanie poszczególnych projektów standardów" - wyjasnia resort inwestycji. Nieprzestrzeganie nowych standardów zawodowych jest podstawą do wszczęcia postępowania dyscyplinarnego wobec rzeczoznawców majątkowych.

Prawnicy specjalizujący się w tematyce nieruchomości i energetyki podkreślają, że brak jednolitych standardów prowadzi zwykle do szacowania wartości bez uwzględnienia cech działki. Prowadzi to do przedłużających się spraw sądowych, gdyż po zakwestionowaniu przez stronę oszacowanej wartości, sąd musi nakazać dokonanie nowej wyceny. Ponadto brak usystematyzowanych i jasnych kryteriów utrudnia pewne ustalenie, czy wycena dokonana przez organ administracyjny lub sąd jest prawidłowa. Nierzadko można spotkać się z postępowaniami sądowymi, w których trzech lub czterech rzeczoznawców przygotowuje wycenę dla danej nieruchomości, przy czym wartości gruntów różnią się nawet o kilka milionów złotych.

Spory o wartość nieruchomości pojawiają się przede wszystkim w sporach dotyczących wywłaszczenia gruntów pod budowę dróg publicznych oraz odnowienia praw wieczystych, których liczba w całym kraju sięga tysięcy. W ostatnim czasie uwagę przykuła sprawa odszkodowań za grunty związane z budową autostrady S5 w regionie kujawsko-pomorskim. Właściciele gruntów próbowali zakwestionować niskie odszkodowanie oferowane przez dyrekcję drogową, twierdząc, że rzeczoznawca rekomendowany przez wojewodę dokonał nieprawidłowych wycen, które znacznie odbiegały od ocen rynkowych. W rezultacie ich odcinek drogi został zrekompensowany w mniejszym stopniu niż inne odcinki.

Według uzyskanych informacji, wycena gruntów pod inwestycje drogowe jest tylko jednym z kryteriów opracowywanych przez gabinet. Inne planowane zmiany to wytyczne dotyczące określania wartości służebności przesyła i odszkodowań wypłacanych przez firmy energetyczne oraz stosowanie metod porównawczych w wycenie nieruchomości. Swoje niezadowolenie głośniej wyrażają teraz rzeczoznawcy majątkowi, którzy do tej pory krytycznie odnosili się do pomysłu sekretarza stanu, aby narzucić rzeczoznawcom zasady wykonywania zawodu. Wynika to z tego, że - według nich - istnieje obawa, iż standardy, które powstaną spod pióra rzeczoznawców, mogą być ostatecznie skonstruowane w taki sposób, że Ministerstwo Finansów będzie ściskać odszkodowania za wywłaszczenia na jak najniższym poziomie.

"Już w zeszłym roku usłyszeliśmy od wiceministra, że resort ma w toku ok. 1800 spraw związanych z niezakończonymi wycenami nieruchomości przeznaczonymi pod drogi publiczne. Dlatego też potrzebny jest w tym zakresie standard. Skoro teraz minister powołał radę, to pewnie po to, aby rozwiązać sprawy, które powodują najwięcej problemów: wysokie odszkodowania za drogi przebiegające przez tereny wolne" - wypowiedział się Marek Wiszniewski, prezes Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Prezes Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uważa, że wypracowane przez lata przez stowarzyszenie standardy sprawdzają się. Zwraca też uwagę, że choć PFSRM reprezentuje stowarzyszenie branżowe zrzeszające ok. 3,5 tys. rzeczoznawców, to ministerstwo nie konsultowało się z nim.

Nie wszyscy w środowisku podzielają obawy, że standardy ustalone przez ministra faworyzują państwo nad wywłaszczanymi osobami.

"Gros wycen dotyczy mienia państwowego i komunalnego oraz sektora bankowego, więc ministrowi powinno zależeć na jakości standardów. Weźmy na przykład kwestię wyceny służebności przesyłu. Właścicielem nieruchomości rolnych, na których mają być posadowione urządzenia przesyłowe, może być przecież samorząd lub Skarb Państwa" - zauważa Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z Warszawy. Nie dziwi go to, że szef resortu sam podjął się wypracowania norm zawodowych, bo według niego te tworzone przez organizacje branżowe były zwyczajnie słabe. "Nie miały one żadnego przełożenia na praktykę. Były to raczej zbiory ogólnych tez, które bardziej komplikowały pracę niż w czymś pomagały" - dodaje Nurek.

Źródło: Emilia Świętochowska - Dziennik Gazeta Prawna